这5类酒店,今年最难熬的日子可能还没结束

酒店在立项时,一定不能因为为了做项目而做项目。

今年疫情属于酒店业非正常的市场情况,让我们看到很多常态化的反面。今天在这里与大家分享:这5类酒店,今年最难熬的日子可能还没结束的原因。

1、体量越大,边际成本越低,利润越高?

朋友投资加盟一家国内中档酒店,300间的客房,地点在福田会展中心。刚开始这家酒店才120间客房,因为酒店离福田会展中心很近,收益还可以,后期扩建至300间。疫情之前,全年RP可以做到400+。疫情期间影响非常大,因为体量大,不仅出租率下滑,RP也下滑严重。

相反,房间数量小的酒店,像深圳力亚酒店(31间)、甚至在关外布吉的酒店(40间左右),5-8月每月度出租率都是95%以上。

同等条件下,房间体量大的酒店满房难度要大于体量小的酒店。因为,体量大的酒店需要酒店有更加的销售渠道、销售能力。受疫情影响整体经济下行、中美贸易战,公司商务活动、旅游的人数对酒店有不利的影响。这些客观因素,对酒店业非常不利。

虽然,在市场需求旺盛的时候,大体量的酒店有一定的销售、规模优势,人力边际成本低。但是,在经济下行、行业出现危机时,小体量的酒店更容易存活下去。

投资酒店不是体量越大越好,需要看周边的市场情况、酒店运营能力、投资人资金实力。小体量的酒店,反而适合创业团队、做小众有特色的设计酒店。

总之,存在即合理。体量大、体量小的酒店各有利弊,关键看投资人、物业的具体情况,不能简单盖棺定论。

2、中档酒店当头一棒

一个朋友,在福田八卦岭加盟一家法国中档酒店品牌,定位600元/间。年初开业,受疫情影响,酒店实际的均价在400元左右。同样,另外一个酒店朋友,在南山投资一家中档的单体酒店,疫情期间酒店的均价低于目标均价200元左右。

疫情期间,所有酒店的均价都有下调。中档酒店的房价基数大,收到的影响也大。很多深圳酒店同疫情期间,酒店平均月总收入减少30%-40%。

同样是80间客房,90%的出租率, A酒店的均价250元,B酒店的均价为350元,假定均价下降70%。定价高的B酒店比A酒店,月总收入要少6.5万。这还是假设出租率一样的情况下,而实际B酒店月收入差距会更大。

在市场比济不好的时候,价格是个提升酒店出租率的利润。简单来说,低价更容易满房,尤其在经济下行的时候。而空置就是所有住宿业最大的成本。

酒店中档、精品化是必须趋势。现在物业租金水平过高,不得不提高单房投资金额,提升装修水平,从而缩短投资回报周期。装修直接影响酒店后期客房售价,但是通过投资拉升房价并非无穷尽。投资人不能有一个误区:单房投资的金额越多,收益越多,没有极限。

但是,在经济下行时,市场需求会出现在断崖式暴跌。定位高价的酒店(500-600元),抗风险的能力不如定价300元左右的酒店。中档酒店不得不通过降低价格来保出租率,求生存。

3、为了钱和关系,搞得焦头乱额

一入酒店圈,再有钱的土豪,做2-3个项目也没钱了。于是,他们想到了下面的两条路。

合伙投资。疫情前,酒店有利润,每个月有分红收益,可以掩盖合伙人之间的潜在矛盾。但是,疫情开始,尤其在2、3月很多酒店亏损。合伙人需要拿现金出来倒贴酒店,就容易滋生和刺激很多的矛盾。

一方面每个合伙投资人的收入,受疫情影响程度不一样。另外,亏损时不同股东的想法也会不一样。很多合伙人投资的酒店,因持续亏损半年,内部股东意见不一致,会出现矛盾、甚至闹分手。

第三方借贷。这点我自己深有体会,买了一个超出自己收入的房子,高额的房贷让人窒息。酒店稳定收益的情况下,借贷的成本可以cover住。一旦酒店亏损,当初借贷的资金也需要支付利息。无形之中,加大投资人的焦虑、恐惧。

在酒店立项前,纳入的合伙人需要谨慎筛选, 否则它是后期的定时炸弹。另外,如果投资额借贷的比例、成本都不宜过高,资金成本直接压缩酒店利润。

4、装修老破旧——巧妇难为无米之炊

我们商圈,去年年底新开业一家酒店,收益十分可观。目前它是我们商圈硬件最好的酒店,

而且周边的维也纳被征收为隔离酒店。它的价格,比很多维也纳酒店的均价还要高。除了硬件优势外,当然还有幸运的因素。

相反,福田区会展中心有一家小旅馆,传说中的老破旧。虽然租金很便宜,位置也非常好,即使疫情期间价格很优惠,但是依然亏损。老板不得不对其进行重新装修、升级。

目前58和线下中介,有很多转让的老破旧酒店。虽然这些老破旧部分位置好、价格实惠,但是疫情期间酒店的整体的价格下滑,出于安全的考虑,客人更愿意选择品牌酒店或进硬件相对好,有一定规模的酒店。而装修就是酒店给客人安全感的最外在的判断。

在市场不好的情况下,装修都能直接影响客人的选择。更何况在市场正常情况下,怎么能忽视装修对客人的魔力呢?虽然酒店运营可以通过营销、服务提高酒店的产量和产值,但是后期运营是根据酒店的前期的装修,看菜吃饭。

运营只是酒店投资中的一个环节,前期的选址、装修设计和施工也很关键。只有各个环节都发力,酒店投资回报才能安全、合理、快速。

5、30%决定你日子好不好过

最近长租公寓又频繁被爆雷,5000元/月从房东手里租来,4000元转租给转客人。这类企业不倒闭谁倒闭,你不暴雷天地不容。

酒店、长租公寓的利润本质是通过装修、优化空间,赚取房东与租客之间的差价。房租成本越高,酒店的利润被压缩得越多。

同时,酒店客房的售价,租期越往后,价格越低(除非后期有强势的市场利好因素)。因为装修、硬件会损耗,价格越往后越低。而相反,房东收酒店的房租是每年是递增的,越往后房租越多。

目前市场上大部分的酒店GOP占总收入的比例是45%-55%。疫情大部分的酒店的总收入,同期相比收入减少30%-40%。减少的部分刚好是酒店的利润,如果酒店的房租占比超过月收入30%。后疫情时代,酒店老板、员工的日子注定不好过。

酒店在立项时,一定不能因为为了做项目而做项目。评估收益,首先需要考虑的是房租占每月总收入的比例。在租赁合同期内,房租超过30%,后期的盈利空间非常吃力。虽然后期有各种开源节流的方法,但是房租是和房东签的是死约,几乎没有减少的可能。

房租是否超过30%,真的决定你后期的幸福。

今年是酒店投资人、酒店最难的一年,也是被现实狠狠教育的一年,疫情让我们体验到酒店的另外一面。经济环境下行时,酒店的体量与收益、投资与收益的反比例关系。同时,提醒我们房租、投资人资金、合伙人、运营的重要性,前期没有处理好,后期随时会原地爆炸。

作者:王华强,2008年从上海进入酒店行业,先后在快捷酒店、国际一线酒店从事管理岗。2013年从上海转战深圳的单体酒店投资,接手2家转让的酒店,通过运营,都获得了不错的收益。 2018年拓展到长租公寓品牌—蜂趣公寓,前期和蜂趣公寓创始人一起参与项目评估、创建品牌、产品、服务和销售等。